Адвокат Цветков А.В. - персональный сайт
  Главная Публикации в СМИ Контакты  
 
 

Газета "Анапа" июнь 2013 года

Мне принадлежит на праве собственности квартира, расположенная на первом этаже многоквартирного жилого дома. Решил заняться бизнесом и открыть в своей квартире магазин фототоваров. Выход планирую сделать отдельный непосредственно на улицу. Скажите, пожалуйста, какие разрешения мне надо брать у своих соседей?


В.П.Светов, г. Анапа


    Автору для реализации своего проекта необходимо осуществить перевод жилого помещения в нежилое, поскольку в силу статьи 288 Гражданского кодекса РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

    Для реализации перевода жилого помещения в нежилое собственнику такого помещения необходимо получить решение органа местного самоуправления на производство перевода. Законом определен перечень документов, которые необходимо направить в орган, осуществляющий перевод помещений. Согласно пункту 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ подаются следующие документы: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Дополнительные документы никто требовать не вправе. Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято в течение сорока пяти дней с момента обращения.

    Допустим, что орган местного самоуправления примет решение о согласовании перевода. Однако это радостное событие совсем не исключает получение согласия других собственников помещений многоквартирного жилого дома, если в результате перевода будет затронуто общее имущество многоквартирного жилого дома.

    В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

    В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

        Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 установлен состав общего имущества в многоквартирном доме, в который включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

    Из содержания вопроса можно предположить, что автору вопроса, как минимум, придется прорубать отдельный выход. Если при организации выхода будет затрагиваться ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, то такого рода уменьшение общего имущества требует получения согласие всех остальных собственников многоквартирного жилого дома. Аналогично в случае, если для организации выхода необходимо будет возвести крыльцо, то это также может быть квалифицировано, как уменьшение общего имущества в виде земельного участка, что также требует общего согласия.

    Здесь необходимо отметить, что в последнее время судебная практика допускает защиту прав собственников помещений многоквартирного жилого дома против самовольного занятия прилежащего к дому земельного участка даже при отсутствии кадастрового учета такого участка (см. Определение Верховного Суда РФ от 11.12.2012 N 18-КГ12-83).

    В заключение следует отметить, что в последнее время собственники помещений и управляющие компании стали достаточно активно обращаться в суды с требованиями о приведении помещений в первоначальное состояние по мотиву отсутствия согласия остальных собственников помещений. Учитывая, что срок исковой давности по такого рода искам не применяется, то лица, решившие без согласования провести самовольную реконструкцию, обрекают себя на постоянную зависимость от капризов соседей.

© 2007—2014, Анапа Адвокат

Яндекс.Метрика