Адвокат Цветков А.В. - персональный сайт
  Главная Публикации в СМИ Контакты  
 
 

ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ

(ГАЗЕТА “АНАПА” № 31 ОТ 22.04.2014г.)

На вопросы читателей “Анапы” отвечает адвокат Александр Владимирович Цветков

На моем земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, я построил жилой дом в три этажа с подвалом. Как многие местные жители сделал несколько номеров для отдыхающих. Куда без них? Направился в регистрационную палату, чтобы зарегистрировать право собственности на дом, поскольку слышал, что до 1 марта 2015 года можно зарегистрировать право собственности в упрощенном порядке. Сдал документы. От регистратора получил уведомление о том, что государственная регистрация приостановлена, поскольку он установил, что мой дом не отвечает признакам индивидуального жилого дома. Разъясните, пожалуйста, как мне действовать дальше?


В.Пургин, г. Анапа

 

Читатель правильно проинформирован, что действующее законодательство предоставляет гражданам право до 1 марта 2015 года осуществить государственную регистрацию права собственности на объект индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, без предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в так называемом «упрощенном порядке». Для реализации указанного права необходимо правильно понимать содержания понятия «объект индивидуального жилищного строительства».

Согласно части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом индивидуального жилищного строительства признается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. Таким образом, для признания строения объектом индивидуального жилищного строительства необходимо установить два обстоятельства — это количество этажей и предназначение объекта.

Несмотря на кажущуюся простоту, правильное установление количества этажей иногда может вызвать серьезные затруднения, для разрешения которых разработаны специальные правила, закрепленные в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37.. В ыделяются пять разновидностей этажей.

Этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части жилого дома имеют разное количество надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.

Указанные требования хорошо известны специалистам государственного кадастра недвижимости, которые на основании них определяют этажность строения и указывают в кадастровом паспорте строения. Соответственно, если количество этажей в кадастром паспорте окажется более трех, то рассчитывать на проведение государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства в упрощенном порядке не стоит.

Второй признак отнесения строения к объекту индивидуального жилищного строительства, как предназначенного для проживания одной семьи, не имеет законодательно установленных критериев и относится к категории оценочных понятий. Здесь уже каждое уполномоченное лицо может толковать его по своему.

На практике в качестве оснований для отказа в признании строений объектами индивидуального жилищного строительства используются следующие обстоятельства: организация объемно-планировочного решения жилого дома таким образом, что все помещения, которые возможно использовать в качестве жилых комнат, являются структурно-обособленными помещениями с единственными выходами только в общее помещение (коридор) и далее через лестницу наружу; отсутствие связи этих помещений между собой; наличие большого количества санузлов и кухонь; наличие сведений об использовании здания в качестве гостиницы (пансионата, гостевого дома и т. п.); наличие информации о продаже отдельных помещений в построенном доме.

Установление указанных обстоятельств может указывать на возведение здания не в качестве жилого дома, предназначенного для проживания одной семьи, а предназначенного для других целей, что требует прохождения обычной процедуры ввода объекта в эксплуатацию.

С учетом вышеизложенного нашему читателю можно порекомендовать с учетом конкретных обстоятельств оспорить решение государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации в суде или обратиться в городскую администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.


© 2007—2015, Анапа Адвокат

Яндекс.Метрика